當下的房地產運營中，寫字樓物業可以說是最受市場歡迎和開發商青睞的物業之一。當前發展商面臨的最大課題是如何建設一個高節能、高智能、富有特色的寫字樓，贏得市場的認可。面對寫字樓節能方面的挑戰，需要先了解其特點與需求，整理思路，并著手進行節能建設。

需求一：能耗過大，亟待節能減排

空調能耗超過了建筑能耗的60%，辦公場所空調能耗占建筑總能耗比例高、費用大，節能減排意義重大。

需求二：分戶計量

消費透明對于寫字樓而言，錢要花得明白，獨立出租，要求分戶計費，使空調計費透明化，租戶用的放心，空調外形要美觀，與寫字樓整體室外建筑完美結合。

需求三：差異化空調需求

另外寫字樓內各區域使用時間相差很大，有些寫字間需要晚上加班工作，所以導致空調總負荷變化幅度比較大，但總體運行時間不長。除此之外，寫字樓內最大空調負荷比較集中，比如夏季最大空調負荷在氣溫最高時間段出現。

需求四：集中控制，綜合管理

最后一點就是中央空調的集中控制系統，要能夠并入樓宇管理系統，這樣方便后期維護，且能減少維護費用。

項目簡介：

深圳南海意庫為招商地產總部辦公樓，位于深圳市蛇口海上世界太子路與工業三路交匯處。建筑主體為五層，一層為車庫、檔案室及食堂，二至四層為辦公區域，主要用作會議室、活動室、展覽室等。建筑物北部設立前庭，中部設中庭，前庭連接二、三、四層，中庭連接二、三、四、五層，總建筑面積21960㎡，其中空調面積16300㎡。該建筑是招商地產購買SANYO舊廠房改造而成。

解決方案：

在過去，招商地產采用傳統的油氣分離中央空調主機，每年的保養費用非常高，且機組不節能產生大量的能耗，為響應國家節能減排號召、提高中央空調機組穩定性、滿足辦公樓10個月的制冷時間需求，招商地產于2006年決定進行中央空調節能改造，在廣州暖通空調制冷展上，招商地產對海爾磁懸浮中央空調有了深入且透徹的了解，并隨后展開了合作。

該建筑選用海爾生產的第一臺磁懸浮水冷冷水機組，型號為LSBLXR360/R4（BP），制冷量為360USRt。該機組的用途是對空調面積13180㎡的室內空間空氣進行降溫處理，承擔室內的冷負荷?？諝饨禍乩湄摵蛇_到700kW。降溫主要采用干式風機排管，共計350臺，局部（2000㎡）采用毛細管地板輻射制冷；新風除濕采用9臺溶液除濕風冷機組，承擔新風冷負荷，該冷負荷達到900kW;空調末端根據室內溫度、濕度和二氧化碳濃度自動調節。

方案分析：

高溫冷水機組采用的是海爾的綠色、節能、可靠、低噪、低振動、壽命長、低維護成本的磁懸浮直流變頻離心式水冷冷水機組，采用高溫出水可改善冷水機組運行工況，使得其能效得以較大提高，對于無油變頻磁懸浮離心機，因無潤滑壓差要求，較壓差潤滑冷水機組節能40%以上。

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